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AIR（AI音声IR取材）
AIRセールスファクトブック
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未公開企業や不動産への投資ファンドを組成・運用し投資先企業の価値向上支援や不動産のリノベーション等を通じて管理報酬やキャピタルゲインを得る
有価証券報告書（2025-12期）からの抜粋。
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※グローバルテック・グロース投資事業は、当社グループ全体に占める事業規模が小さいため、報告セグメントとはしておりません。
(1) PE投資事業PE投資事業では、主に未公開株式会社への投資を目的として、ファンドを組成・運用しております。当社グループは、GPとしてPE投資ファンドの運用を行い、管理報酬を得るとともに、投資先企業への経営支援等を提供し、その経営に積極的に関与することで企業価値を高め、株式上場やトレードセール等のExitを図ることによって投資の成果であるキャピタルゲインや、ファンドの業績に応じて当社グループが受け取る分配であるキャリードインタレストを得ております。また、当社グループは、一定のルールの下にPE投資ファンドを通じての投資と併せてプリンシパル投資も行うことにより、収益機会の拡大を図っております。 当社のPE投資事業における特徴は以下のとおりです。
①プリンシパル投資PE投資ファンドによる投資は、中堅中小企業の経営者から短期間での売却を企図した投資とみられて嫌気されることもあり、当社グループはこの状況を改善するため、ファンド投資（LP投資家から集めてきたファンド資金によるファンド経由の投資）と並行してプリンシパル投資（当社グループの自己資金による投資）を行っております。新規投資の実行にあたり、プリンシパル投資部分の投資期間を、ファンド投資部分の投資期間よりも長期に設定することにより、投資先企業の経営者やオーナーに対して、当社グループが安定株主として、より長期のコミットメントを示すことを企図しております。具体的には、ファンドによる投資先企業に対する投資（ファンド投資の原資となるファンド資金には、原則として２％相当の当社グループによるGP出資が含まれます。）に加えて、プリンシパル投資として、ファンド投資に係る投資額及びプリンシパル投資に係る投資額の合計額の一定割合（案件ごとに３％以上34％以下。また当該ファンドシリーズの全投資先に対するプリンシパル投資の総額はファンド投資及びプリンシパル投資による投資総額の20％以下。）を当社グループの自己資金により投資先企業に対して投資するものです。
②常駐型のハンズオンによる経営支援（i-Engine）中堅企業の経営資源は一般的に限られており、多くの場合、人的・資金的な投資の不足や全体的なマネジメント力の不足などの制約に直面しており、経営・オペレーションの方法を改善するために具体的な業務支援を求めております。当社グループは、このように中堅企業が経営上のリソースの不足という問題を抱えていること自体が、当社グループによる価値創造の重要な機会となり得ると考えております。経営上のリソース不足に起因する課題の解決手段として、当社グループの投資プロフェッショナルを派遣し、当該課題の解決を図る機能を投資先に提供しております（i-Engineと呼称）。投資先企業の経営に直接参画するハンズオン型のファンドは珍しくないものの、当社のように役員派遣だけでなく、実務スタッフとして多様なバックグラウンドを持つ投資プロフェッショナルを投資実行後からExitまで、投資先企業に常駐させる手法を取るPE投資ファンドは稀であると認識しております。
③幅広い投資機会への対応力国内のPE投資市場では、中堅中小企業における事業承継ニーズの高まりや、上場企業を中心とした企業改革への意識強化を背景に、良好な投資機会が増加していると認識しています。このような環境において、当社は、事業承継、非公開化（MBO）、非中核事業のカーブアウト等、様々な投資案件に対応して新規投資の機会を獲得しています。 a. 事業承継日本の多くの中小企業が後継者不在の状況に直面しております。事業承継を課題とする多くの企業で経営資源の充実や経営権変更による支援が必要となりますが、このような企業は長期的視点を持つパートナーを求めていることが多く、当社グループが独立系のPE投資ファンドであることや、当社グループによるファンド投資とプリンシパル投資を組み合わせた長期的投資のアプローチは、これまで投資を行ってきた投資先企業の経営者から高く評価されています。 b. 非公開化（MBO:Management Buy-out)一部の中堅上場企業においては、上場維持によるメリットと、アクティビスト等の外部株主からの影響を遮断することによる経営の自由化等のメリットを比較し、上場の是非を検討する場合があります。このような環境下で、上場意義の見直しに至り、戦略的に非公開化の可能性を求めている企業が増加しておりますが、PE投資ファンドは非上場化の有効なパートナーとしての立場を期待されており、当社グループはこのようなニーズにも対応しております。 c. カーブアウト大企業による集中と選択の中で、カーブアウト（事業の一部売却）を図る場合があります。当社グループが当該事業を取得の上、独立企業体としての企業運営（スタンドアロン化）を含む経営サポートを行うことで、売主である企業及びカーブアウトされた企業双方にとって望ましい企業価値の最大化に寄与できるものと考えております。
(2) 不動産投資事業不動産投資事業では、日本国内の多種多様なアセットに投資を行うファンドを組成・運用しております。PE投資事業と同様に、GPとしてファンド運営の対価として管理報酬を得るとともに、既存アセットにリノベーション（修繕）やコンバージョン（用途変更）などの施策を講じてアセットの価値を高めて売却することにより、キャピタルゲインやファンドの運用成績に基づくキャリードインタレストも受領することが可能です。 当社の不動産投資事業における特徴は以下のとおりです。
①多様なアセットへの投資経験を有するプロフェッショナル当社グループの不動産投資事業を担う投資プロフェッショナルは、多様なバックグラウンドを有しており、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流センターなど、あらゆるアセットにおける投資・運用経験を有しています 。過去に築き上げた広範なネットワークとノウハウを活用して投資機会を獲得するとともに、各アセットの不動産価値やキャッシュフローを最大化するための適切な戦略を実行することができます。
②バリューアッドファンドの希少性当社グループが運用するファンドは、既存不動産の付加価値を高めるバリューアッド型のファンドになります。バリューアッドとは、既存の不動産に対して、リノベーション（大規模修繕）やコンバージョン（用途変更）などを講じることで、不動産価値自体を向上させるとともにキャッシュフローの最大化を図る戦略であり、具体的には下記のような施策を行います。・コンバージョン: オフィスビルをホテルへ改修するなどの用途変更・住宅物件のリノベーション: 共用部の利便性向上や専有部のデザイン向上に向けた回収・オフィスのリノベーション: 既存のオフィスビルを現代のニーズに合わせた機能的な空間へ改修建築費の高騰等により新築物件の供給が抑制され、建築着工面積が減少傾向にある中、バリューアッド投資の重要性が相対的に高まっています。また一任勘定型のバリューアッドファンドを運用するGPは国内では稀であると認識しており、投資機会及びLP投資家からの資金調達の機会において、差別化の要因となるものと認識しております。
③事業会社が保有する不動産へのアプローチ日本国内の不動産の約8割以上は、REIT等で証券化されていない事業会社が保有する物件であり、隠れた価値を有する多数のアセットが存在しています。当社グループでは、PE投資事業とも協業しながら、当社グループが有する中堅・大企業とのネットワークを活用し、事業会社の保有不動産の有効活用・売却に関する提案などを通じて、新たな投資機会を掘り起こすことが可能です。
(3) その他の事業 2025年３月より、新たな事業としてグローバルテック・グロース投資事業を開始しており、今後は日本・アジア・米国等のグロース企業への投資及び経営支援を行っていく予定です。2025年12月期では、アジア地域でグロース投資事業を展開しているGranite Asia Capital Pte. Ltd.と共同でGranite Integral Capital Pte. Ltd.を設立し、日本を含むアジア地域におけるグロース投資及び同ファンドGranite Integral Investmentsの運営事業を開始いたしました。さらに、米国においてソフトウエア・AI関連スタートアップ企業への投資を行うTouring Capital LLCとのアライアンスも開始いたしました。2025年12月期には２件の新規投資実行を行っております。 [収益の概要]PE投資事業及び不動産投資事業における主な収益は以下のとおりです。
(1) リカーリング収益（管理報酬・経営支援料）GPとしてファンドの運用を行うことに対する対価として、ファンドの投資残高又は出資約束金額に対する一定の割合（1.85％～2.0％/年）の管理報酬を受領することができます。PE投資事業においては、当社の役職員が投資先に常駐して経営支援活動を行うことに対する対価として、投資先企業から経営支援料も受領しております。リカーリング収益は、安定的に受領することができる報酬であり、当社グループ全体の収益の基盤となっています。
(2) キャリードインタレストキャリードインタレストは、ファンドのリターンのうち、当社がGPとして分配を受けることができるものであり、ファンドが稼得した収益（投資先企業の株式及び投資アセットの譲渡対価等）から投資額及び組合費用（管理報酬及びファンド運営にかかる専門家費用等）等を除いたファンドにおける利益がハードルレート（出資履行金額に対して年率８％）を超過した際に、それまでのファンド利益累計額の20％を受領（ただし、役職員によるGP出資分を除く。）することができます。
(3) プリンシパル投資による収益PE投資事業では、ファンド投資を実行する際に、一定のルールの下、当社グループの自己資金によるプリンシパル投資も行っております。ファンド投資と同様に、四半期ごとの公正価値の評価額の変動及びExit時の売却益の実現を収益として計上することができます。 ［PE投資事業及び不動産投資事業における事業系統図］
財務は有価証券報告書、株価は市場の公開情報。 数値の正確性は保証しません。 水色のセルは、次の基準を満たすときです。成長率20％以上／総利益率70％以上／販管費率10％以下／営利率20％以上／Rule of 40が40％以上／セールス効率150％以上／PSRがRule of 40×7以下／PGPRがRule of 40×10以下／PERが成長率×100以下／PBRが営利率×10以下／ネットキャッシュが時価総額の50％以上／EV/EBITDAが5倍以下／自己資本比率80％以上／ROE20％以上／ROA10％以上。